Všechny zprávy

11. září 2018

Právní ochrana majetku pro klienty Svoboda & Williams

Svoboda & Williams ve spolupráci s advokátní kanceláří Polverini Strnad představuje službu POM (právní ochrana majetku). Jejím cílem je ochránit nemovitý i další majetek před odcizením i řadou dalších rizik. Na naše dotazy ohledně POM odpovídá advokát Mgr. Pavel Strnad, Ph.D.

Co právní ochrana majetku (POM) zahrnuje a komu je určena?

POM jsou právní nástroje, které klienta a jeho majetek chrání před riziky, jež přináší běžný život. POM tak fakticky představuje nadstavbu pojištění a ochraňuje majetek klienta i před situacemi, proti kterým se nelze pojistit. Třeba u nemovitosti je možné pojistit se proti jejímu zničení či poškození, ale již těžko proti situaci, kdy vám ji někdo prostě ukradne. Rizik, která přináší běžný život, je celá řada. Souvisejí například s děděním majetku (zejména nemovitostí či podílů ve společnostech) více dědici, se složitějšími rodinnými vztahy, zadlužením společného jmění manželů (SJM), nevděčnými potomky, vlastnictvím podílu ve společnosti, kde je více společníků, se šikanou, závistí nebo nedostatečnou diskrétností držení majetku.

Některé z nástrojů POM mohli z důvodu vysoké ceny dosud využívat pouze velmi movití lidé. My však přinášíme řešení, které je cenově dostupné širokému spektru klientů. Služba POM je určena komukoli, kdo chce žít klidný život, uvědomuje si, že se kdykoli může dostat do neočekávané situace, a chce mít jistotu, že v případě nepříznivých okolností o svůj majetek nepřijde. Nejčastěji se jedná o ty, kdo nakupují investiční nemovitosti, podnikají (jsou statutární zástupci, manažeři atd.), mají složitější rodinné vztahy nebo zažili projevy závisti.

Jak probíhá spolupráce mezi klientem a vaší kanceláří? Jde o jednorázovou, nebo spíše dlouhodobou spolupráci?

Většinou se jedná o spolupráci dlouhodobou, protože s klientem řešíme více záležitostí. Máme ale i klienty, které zastupujeme pouze jednorázově. Uveďme si příklad někoho, kdo hodlá koupit nemovitost, uzavře rezervační smlouvu a následně – ideálně ještě před podpisem kupní smlouvy – nás osloví ohledně zajištění právní ochrany majetku. Do 48 hodin se s ním setkáme a prokonzultujeme jeho situaci. U jednoduchých případů poskytneme právní doporučení okamžitě, u případů složitějších navrhneme na míru připravené řešení obvykle do jednoho týdne.
Náklady na úvodní posouzení a návrh řešení právní ochrany majetku se pohybují již od 1000 Kč a zpravidla nepřesáhnou částku 10 000 Kč. V některých případech dokonce po úvodním posouzení zjistíme, že právní ochrana majetku klienta je již dostatečně zajištěna, a službu POM tudíž nepotřebuje. Z hlediska klienta je zásadní, že sjednání služby POM nijak nezdržuje koupi nemovitosti.

Služba POM lidem pomáhá problémovým situacím předcházet. Nabízíte něco i těm, kteří už se do problémů dostali?

V rámci své specializace na nemovitosti jsme během 20 let fungování řešili stovky kauz týkajících se rezidenčních realit. Lze říci, že právě klienti, kteří se dostali do problémů s nemovitým majetkem, nás motivovali ke spuštění služby POM. Často jsme totiž řešili obdobné právní problémy a uvědomili jsme si, že zjednodušením některých procesů můžeme docílit výrazně nižších nákladů. V některých případech jsme se tak dostali až na 30 % obvyklé tržní ceny.

Klienty zastupujeme také v soudních a mimosoudních sporech. Vyhráli jsme přes 150 komplikovaných soudních sporů a zastupovali klienty ve více než 30 insolvenčních řízeních o celkové hodnotě pohledávek přes 20 miliard Kč. Dále se specializujeme na komplikované případy, mnohdy považované za ztracené.

Nemovitost – na rozdíl od auta nebo peněženky – nikdo nemůže jen tak snadno odcizit. Přesto existují případy, kdy o ni lidé přijdou. Existuje nějaký snadný způsob, jak hlavní rizika – nebo alespoň jejich část – eliminovat?

Vaši otázku vysvětlím na skutečném případě. Klientka při běžné kontrole svého majetku zjistila, že její pozemek vlastní cizí firma. Sama má trvalé bydliště ve Znojmě, ale žije v Praze. Celý problém začal tím, že ztratila občanský průkaz a podvodník ho využil k prodeji pozemku. Ačkoli se roztočilo obvyklé úřední kolečko, proces nikdo nezastavil a katastr nemovitostí zapsal změnu vlastnického práva na základě podvodu.

Tento případ by se nestal, pokud by klientka učinila několik jednoduchých kroků. Nejjednodušší a nejlevnější opatření k právní ochraně majetku je zřídit si Službu sledování změn na katastru nemovitostí, kterou poskytuje ČÚZK za 200 Kč na rok až pro 20 nemovitostí. Klientka by tak měla výrazně větší šanci včas zjistit, že se její nemovitost někdo snaží ukrást. Pochopitelně i v tomto případě může podvodník zfalšovat podpis na žádosti o zřízení služby. Proto doporučujeme využít kombinaci několika právních nástrojů. Pokud by si klientka například půjčila od dobrého známého nějakou finanční částku a její vrácení zajistila smlouvou o zřízení zástavního práva se zákazem zcizení a zatížení věci, prakticky by tím eliminovala možnost krádeže. Často se setkáváme s názorem, že hypotéka a zatížení nemovitosti je zlo, kterého je třeba se co nejrychleji zbavit. I na tomto zatížení však je něco pozitivního. Terčem různých zlodějů a podvodníků totiž zpravidla bývají tzv. „čisté“, nezatížené nemovitosti.

Můžete zmínit některé z mýtů v oblasti majetkového práva, které svým klientům musíte často vyvracet?

Jeden mýtus jsem již zmínil. Mnozí lidé věří, že pokud mají vlastnictví zapsané v katastru, jejich nemovitost je tím absolutně chráněna a nedotknutelná. Další časté mýty se objevují například kolem společného jmění manželů (SJM). Lidé zapomínají, že majetek, který nabývají během trvání manželství, obecně spadá do SJM (např. i mzda, která vám přijde na účet) a totéž platí pro dluhy převzaté jedním z manželů. Na druhou stranu lidé, kteří se snaží tato rizika eliminovat dohodami o zúžení SJM, se často mylně domnívají, že toto řešení jim nabízí absolutní ochranu.

Také se setkáváme s názorem, že společenská smlouva u s.r.o. s více společníky je standardní dokument, který není třeba moc řešit. My nesouhlasíme. Řešili jsme například situaci, kdy zemřel většinový společník a na jeho místo nastoupila manželka a děti ve věku 16 a 19 let. Ve společenské smlouvě totiž chybělo ujednání ohledně dědictví a smrti společníka, a podíl tak automaticky přešel na všechny dědice. Jak to bývá, každý z nich měl odlišné představy ohledně svého podílu a nakonec se domluvili, že podíly zpeněží. Minoritní společník svůj podíl prodat nechtěl, tak ho odvolali z funkce jednatele, čímž ztratil kontrolu nad společností a nemohl ani řídit její obchodní aktivity. Odlišné zájmy společníků tak začaly společnost blokovat v jejím fungování. Protože minoritní společník neměl dost prostředků na odkup většinového podílu, byl fakticky donucen svůj podíl prodat. Tím ztratil prosperující společnost, kterou pomohl vybudovat a přišel také o svůj jediný příjem. Uvedenému lze zabránit jednoduchou kontrolou společenské smlouvy a její případnou úpravou u notáře. Náklady na takové opatření se pohybují v jednotkách tisíců korun.

Někteří lidé se snaží zabezpečit část rodinného majetku dohodou o zúžení SJM. Do jaké míry je toto řešení účinné?

Zúžení SJM může být účinným opatřením, avšak nejde o všeobjímající řešení. Hlavní riziko spočívá v tom, že smlouva mezi manželi či snoubenci se nesmí dotknout práv třetí osoby (tedy např. ani jakéhokoli věřitele), ledaže by tato třetí osoba se smlouvou souhlasila. Pokud je taková smlouva uzavřena bez souhlasu věřitele, není vůči němu účinná.

Protože prozatím chybí ustálená rozhodovací praxe soudů k příslušným ustanovením občanského zákoníku, není ani jisté, jestli tyto smlouvy budou působit jako dostatečná prevence před dluhy z budoucích závazků druhého z manželů. K eliminaci tohoto rizika je nezbytné nechat příslušnou smlouvu zapsat do Seznamu listin o manželském majetkovém režimu vedeného v elektronické podobě Notářskou komorou ČR. U věcí zapsaných ve veřejných seznamech (tj. např. nemovitostí) je třeba smlouvu zapsat i do tohoto seznamu, má-li být účinná také vůči třetím osobám.
Zjednodušeně řečeno, základní nevýhodou zúžení SJM může být už samotný fakt, že si kdokoli lehce dohledá, že k takovému „vyčlenění“ majetku ve prospěch jednoho z manželů došlo a může takové jednání různými právními prostředky napadnout, a to třeba i jen účelově.

Objednejte si právní konzultaci ohledně POM.

Právní ochrana majetku | Mgr. Pavel Strnad, Ph.D. | realitní zprávy Svoboda & Williams

Přihlaste se k odběru našeho newsletteru Každý měsíc Vás budeme informovat o nově zařazených nemovitostech k prodeji a pronájmu.
Níže prosím zadejte svůj e-mail.

Chci dostávat novinky

Děkujeme za Váš zájem. Registrace k newsletteru proběhla v pořádku.